Guilherme Campos, desenvolvedor imobiliário com trajetória consolidada no mercado residencial brasileiro, aponta que um dos equívocos mais recorrentes entre compradores de imóveis é associar automaticamente o tamanho reduzido de um condomínio com mais silêncio, mais privacidade e menos conflitos. Na prática, o número de unidades de um empreendimento é apenas um dos muitos fatores que definem a qualidade de vida dentro de um condomínio, e em vários aspectos relevantes, os condomínios menores apresentam desafios que os de maior porte conseguem absorver com mais facilidade.
Essa percepção equivocada leva muitos compradores a pagar um prêmio por empreendimentos com poucas unidades, sem avaliar adequadamente o que esse formato representa em termos de custos, governança e sustentabilidade financeira ao longo do tempo. O resultado, em muitos casos, é uma experiência de moradia que frustra as expectativas criadas no momento da compra e que se torna difícil de reverter sem custo significativo.
Antes de escolher um condomínio pelo número de unidades, vale entender o que esse critério realmente implica na prática.
O problema do rateio de custos fixos
Um dos aspectos mais concretos da desvantagem dos condomínios com poucas unidades é a matemática do rateio de custos fixos. Portaria, limpeza, manutenção de elevadores, seguro obrigatório, energia das áreas comuns e administração são despesas que existem independentemente do número de moradores. Em um condomínio com duzentas unidades, esses custos são distribuídos entre duzentos condôminos. Em um condomínio com vinte unidades, os mesmos custos recaem sobre vinte famílias, resultando em taxas condominiais proporcionalmente muito mais altas.
Conforme ressalta Guilherme Campos, compradores que escolhem condomínios pequenos pela suposta economia de escala frequentemente se surpreendem com taxas mensais que chegam a ser duas ou três vezes maiores do que as praticadas em empreendimentos de maior porte com infraestrutura equivalente. Essa diferença, multiplicada ao longo dos anos, representa um custo real de moradia significativamente maior do que o previsto no momento da compra.
Governança e conflitos em condomínios pequenos
Além da questão financeira, a governança de condomínios com poucas unidades apresenta dinâmicas que tendem a amplificar os conflitos em vez de reduzi-los. Em assembleias com poucos condôminos, cada voto tem peso proporcionalmente maior, o que significa que divergências entre dois ou três moradores podem bloquear decisões importantes para a manutenção e o desenvolvimento do condomínio.
Na avaliação de Guilherme Campos, a proximidade entre os condôminos em empreendimentos pequenos, frequentemente apontada como vantagem, pode se tornar um fator de tensão quando surgem desacordos sobre obras, regras de convivência ou escolha da administração. Em condomínios maiores, a diluição das divergências entre um número maior de moradores tende a tornar o processo decisório mais equilibrado e menos suscetível à influência desproporcional de grupos específicos.
Inadimplência e sua amplificação em condomínios menores
A inadimplência condominial é um problema que afeta empreendimentos de todos os tamanhos, mas seus efeitos são proporcionalmente mais graves em condomínios com poucas unidades. Quando dois ou três condôminos deixam de pagar as taxas mensais em um empreendimento de vinte unidades, a inadimplência já representa quinze por cento da receita prevista, o que pode inviabilizar o pagamento de fornecedores essenciais e comprometer a manutenção das instalações.
Tal como evidencia Guilherme Campos, a fragilidade financeira gerada pela inadimplência em condomínios pequenos cria um ciclo difícil de romper. Isso porque a deterioração das instalações por falta de manutenção reduz o valor dos imóveis, o que desmotiva novos compradores e aumenta a rotatividade de moradores, agravando ainda mais a instabilidade financeira do condomínio. Em contrapartida, empreendimentos maiores têm mais capacidade de absorver períodos de inadimplência elevada sem comprometer o funcionamento básico das instalações.
Quando o condomínio pequeno faz sentido?
Apesar dos desafios apontados, os condomínios com poucas unidades têm seu lugar no mercado e podem representar uma boa escolha em contextos específicos. Empreendimentos de alto padrão com taxa condominial alta por design, onde os moradores têm perfil financeiro semelhante e comprometimento com a manutenção do padrão do empreendimento, tendem a funcionar bem independentemente do número de unidades.
Guilherme Campos conclui que a chave para avaliar um condomínio pequeno não é o número de unidades em si, mas a sustentabilidade financeira do modelo de gestão adotado e o perfil dos condôminos que o compõem. Afinal, um empreendimento com vinte unidades de alto padrão, bem administrado e com condôminos comprometidos, pode oferecer uma experiência de moradia superior à de muitos condomínios maiores com gestão deficiente. O tamanho importa menos do que a qualidade de quem administra e de quem mora.
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